Guía práctica: Cómo calcular el retorno de inversión en bienes raíces

El retorno de inversión o ROI (por sus siglas en inglés), es una métrica financiera que se utiliza para evaluar la rentabilidad de una inversión. En esencia se mide la ganancia o pérdida generada en relación con el costo de esa inversión. Comprender cómo calcular el ROI te permitirá tomar decisiones estratégicas, ya sea que estés buscando comprar para renta, reventa o un terreno para construir. Entender el ROI te hará proteger tu patrimonio.

¿Cómo se calcula el ROI de un inmueble?

Fórmula básica del ROI:

Donde:

• Ganancia neta: Ingresos generados menos gastos.
• Costo total de inversión: Incluye el precio de compra, impuestos, costos de cierre, remodelaciones y mantenimiento.

Pasos para calcular el ROI de una propiedad

1. Determina el Costo Total de Inversión

Incluye todos los gastos asociados a la compra y mantenimiento de la propiedad:

• Precio de compra del inmueble.
• Gastos notariales, impuestos y derechos de inscripción.
• Costos de remodelación y adecuación.
• Gastos operativos (mantenimiento, administración y servicios).

2. Calcula los ingresos anuales por renta

Si planeas rentar la propiedad, considera:

• Precio de renta mensual y su proyección anual.
• Tasa de ocupación estimada (si no se renta todo el tiempo).
• Otros ingresos adicionales (estacionamiento, amenidades, etc.).

Ejemplo: Si una propiedad genera $20,000 MXN al mes y está ocupada todo el año:

3. Calcula los gastos anuales

Restando los costos de operación e impuestos a los ingresos obtenidos, obtenemos la ganancia neta:

Ejemplo: Si los gastos suman $50,000 MXN al año:

4. Aplica la fórmula del ROI

Si el costo total de inversión fue de $2,000,000 MXN, el cálculo del ROI sería:

Esto significa que tu inversión te generará un retorno del 9.5% anual.

El ROI en diferentes estrategias de inversión

Compra para renta

Se enfoca en el flujo de caja mensual y la apreciación del valor de la propiedad a largo plazo.

• Objetivo: Generar ingresos pasivos a través del alquiler de la propiedad.
• Factores clave: Ubicación (demanda de alquiler, cercanía a servicios, seguridad), tipo de propiedad (residencial, comercial, etc.), condiciones del mercado (oferta y demanda, precios de alquiler), gastos operativos (mantenimiento, impuestos, administración).
• ROI: Calcularlo considerando los ingresos por renta, los gastos y la apreciación anual estimada de la propiedad.

Compra para reventa (Flipping)

Se centra en la diferencia entre el precio de compra, los costos de renovación y el precio de venta.

• Objetivo: Renovarla y venderla rápidamente para obtener una ganancia.
• Factores clave: precio de compra (oportunidad de adquirir una propiedad a buen precio), costos de renovación (materiales, mano de obra, permisos), valor de venta (determinado por el mercado y las mejoras realizadas), tiempo de venta (afecta la rentabilidad y los costos de mantenimiento).
• ROI: Calcularlo considerando el precio de compra, los costos de renovación y el precio de venta esperado, así como el tiempo estimado de venta.

Inversión en preventa

Se basa en la plusvalía generada durante el período de construcción y la diferencia entre el precio de preventa y el precio de venta futuro.

• Objetivo: Comprar una propiedad en preventa a un precio más bajo y venderla una vez que se complete la construcción.
• Factores clave: Ubicación y proyecto (potencial de crecimiento y demanda), reputación del desarrollador (calidad de la construcción y cumplimiento de plazos), plazo de entrega (puede afectar la rentabilidad si se retrasa), condiciones del mercado al momento de la venta.
• ROI: Calcularlo considerando el precio de preventa, el precio de venta estimado al finalizar la construcción y el tiempo transcurrido.

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Factores que afectan el ROI en bienes raíces

• Ubicación: Zonas con alta plusvalía aseguran un mejor ROI.
• Tendencias del mercado: El comportamiento de la oferta y la demanda influye en la rentabilidad.
• Tasas de interés y financiamiento: Si la inversión se hizo con crédito hipotecario, los intereses pueden reducir el ROI.
• Costos operativos: Altos gastos de mantenimiento y administración pueden reducir la rentabilidad.
  

Otros indicadores:

• Flujo de caja: Es la cantidad de dinero que queda después de pagar todos los gastos asociados a la propiedad (hipoteca, impuestos, mantenimiento, etc.). Es importante porque indica la capacidad de la propiedad para generar ingresos y cubrir los costos.
• Valor de capitalización: Es el valor actual de los ingresos futuros que generará la propiedad. Permite comparar propiedades con diferentes flujos de caja y evaluar su valor relativo.

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Limitaciones:

• No considera el factor tiempo: No tiene en cuenta el valor del dinero en el tiempo.
• Puede ser manipulado: La forma en que se definen los costos y las ganancias puede influir en el resultado.
• No considera todos los factores: Puede que no capture todos los beneficios o costos intangibles asociados con una inversión.

A pesar de estas limitaciones, el ROI sigue siendo una herramienta útil para la toma de decisiones financieras.

En México, un ROI saludable en renta oscila entre 6% y 12% anual, dependiendo del tipo de propiedad y la ubicación. En reventa, la plusvalía puede generar retornos de 20% o más en un horizonte de 3 a 5 años.

Si estás considerando invertir en bienes raíces, te recomendamos profundizar tus conocimientos sobre los diferentes tipos de inversión, los indicadores clave y los riesgos asociados. ¡No dudes en contactarnos, en Grupo Kervo obtendrás un asesoramiento personalizado para tomar decisiones informadas!